Quale tassazione si applica nel caso di acquisto di case all’asta?

L’acquisto di un immobile nelle vendite giudiziarie è soggetto, come in tutte le compravendite immobiliari, alle imposte indirette (imposta sul valore aggiunto o imposta di registro, imposte ipotecarie e imposte catastali) che si applicano in maniera proporzionale sul prezzo di aggiudicazione dell’immobile, con l’applicazione dei benefici per la prima casa se l’acquirente gode dei suddetti benefici.

Le imposte da pagare in una classica transazione immobiliare dipendono da diversi fattori e cambiano anche in base alla “natura” del venditore: se il venditore è un’impresa esente da IVA o se il venditore è un privato, l’acquirente pagherà l’imposta di registro, l’imposta ipotecaria e l’imposta catastale. Se il venditore è un’impresa soggetta ad IVA, l’acquirente pagherà anche l’IVA sulla base dell’imponibile costituito dal prezzo di cessione.

Le imposte da pagare sono minori quando l’acquirente gode dei benefici “prima casa”, ovvero l’acquirente non deve possedere un altro immobile acquistato con la medesima agevolazione o, se lo possiede, dovrà venderlo entro un anno dal nuovo acquisto; l’immobile deve inoltre essere nello stesso Comune di residenza dell’acquirente (o dove l’acquirente intenda trasferire la residenza nel giro di 18 mesi) e non deve essere di tipo A1 (signorile), A8 (ville), A9 (castelli o edifici prestigiosi o storici). I benefici “prima casa” non spettano quando si acquista un’abitazione ubicata nello stesso Comune in cui si è già titolare di altro immobile acquistato senza usufruire dei benefici.

Per le cessioni di immobili a uso abitativo, in presenza di determinate condizioni e di specifici requisiti, la legge prevede il sistema del “prezzo-valore”. Il prezzo-valore consente la tassazione del trasferimento degli immobili sulla base del loro valore catastale, indipendentemente dal prezzo di aggiudicazione. La regola del prezzo-valore si applica alle vendite assoggettate all’imposta di registro in misura proporzionale (quindi sono escluse quelle soggette a Iva) in cui l’acquirente sia una persona fisica. Il sistema del prezzo-valore si applica in generale alle vendite di immobili a uso abitativo, quindi, anche per gli acquisti di abitazioni in assenza dei benefici “prima casa”.