Qual è la differenza tra metri quadri commerciali, calpestabili e catastali?

Quando si parla di immobili, ci sono tre concetti importanti che spesso vengono usati in modo intercambiabile, anche negli annunci immobiliari, ma che in realtà hanno significati diversi: superficie commerciale, superficie calpestabile e superficie catastale. Comprendere la differenza tra questi termini è importante per chiunque voglia acquistare o vendere un immobile, poiché ciascuno di essi ha un impatto diverso sul valore dell'immobile stesso.

Ma da cosa nasce questa confusione? Il motivo principale è dato dal fatto che in Italia manca, per l’annuncio immobiliare, una norma che stabilisca regole precise e, per quanto riguarda i criteri di misurazione delle consistenze immobiliari, criteri oggettivi e riconoscibili a livello nazionale ed internazionale.

Negli ultimi anni qualcosa è stato fatto, con l’adozione degli standard nazionali ed internazionali di valutazione ed anche la norma UNI 11612/2015 fornisce elementi in tal senso.

Proviamo a chiarire i tre concetti:

I metri quadri commerciali vengono definiti dal Codice delle Valutazioni Immobiliari (CVI) e dalle Linee Guida per la valutazione degli immobili come: “...una superficie convenzionale formata dall’intera superficie principale e da frazioni delle superfici secondarie dell’immobile”. Terrà dunque conto di muri, balconi, sottotetti, cantine, box auto, giardini ecc.. “In linea di principio la superficie commerciale riguarda le superfici in proprietà o in uso esclusivo, mentre non riguarda le superfici in uso comune, pur essendo queste comprese nella transazione e rilevanti ai fini della formazione del prezzo e della stima del valore.” Il problema quindi della determinazione della superficie commerciale riguarda la definizione di superficie principale e quell’indice percentuale che genera il rapporto tra la stessa e quelle secondarie.

I metri quadri calpestabili, invece, come dice il termine stesso, indicano la superficie effettivamente calpestabile di un immobile, che dunque risulta sempre minore di circa 10/15% rispetto a quella commerciale. Questo significa che vengono conteggiati solo i metri quadri che effettivamente possono essere utilizzati per camminare o appoggiare degli arredi, escludendo le pareti e le superfici esterne come balconi, terrazzi o verande. Le superfici calpestabili, anche chiamate utili o nette, sono dunque quelle primarie autorizzate ad uso di cucina, soggiorno, bagno, camera ecc...

Infine, i metri quadri catastali rappresentano la superficie dell’immobile registrata presso l’Agenzia del Territorio. Questo tipo di metri quadri serve prevalentemente per ragioni fiscali, in quanto consente al proprietario di calcolare l’importo di IMU, TASI o TARI. I metri quadri catastali possono, perciò, differire rispetto ai metri quadri commerciali e a quelli calpestabili, tenendo conto di molteplici fattori, come ad esempio l'ubicazione dell'immobile, la sua destinazione d’uso e le eventuali limitazioni urbanistiche o ambientali presenti.