Acquistare casa con un mutuo

Spesso l’acquisto di una casa non è immediato, perché potrebbe verificarsi la necessità di ottenere un mutuo dalla propria banca per avere a disposizione il capitale necessario all’acquisto.

Cos’è il mutuo

Il mutuo è un contratto reale tramite cui “il soggetto mutuante trasferisce al mutuatario la proprietà del denaro (1814 c.c.) mentre a carico di quest’ultimo sorge una obbligazione restitutoria”. 

Il mutuo è quindi un finanziamento, concesso dalle Banche, Istituti di Credito e Società Finanziarie.

Cos’è il mutuo ipotecario

Il mutuo ipotecario è la forma più diffusa di credito immobiliare offerto ai consumatori. Il mutuo ipotecario è un finanziamento a medio lungo termine, che in genere dura da 5 a 30 anni. Di solito il cliente riceve la somma in un’unica soluzione e la rimborsa nel tempo con rate di importo costante o variabile. 

A cosa serve

Il mutuo serve per acquistare, costruire o ristrutturare un immobile, solitamente la casa di abitazione ed è chiamato mutuo ipotecario perché il pagamento delle rate è garantito da un’ipoteca sull’immobile.

Requisiti per richiedere un mutuo

La richiesta di mutuo prevede che il richiedente abbia compiuto 18 anni, abbia regolare residenza in Italia, non abbia pendenze penali in corso, dimostri di essere in grado, in base al reddito, di poter sostenere la rata mensile prevista dal piano di rimborso. Nel caso in cui il reddito non sia sufficiente, ovvero la rata di rimborso sia superiore ad un terzo del reddito mensile, la banca potrà chiedere di aggiungere un secondo intestatario del mutuo con reddito dimostrabile, oppure fornire un garante che, in caso di inadempienza del mutuatario, provvederà al rimborso.

Come si stipula un mutuo

Il mutuo deve essere stipulato con un atto pubblico e redatto da un notaio, che deve predisporre il contratto, trascrivere l’atto nei pubblici registri e iscrivere l’ipoteca a favore del creditore, ovvero il mutuante (Banca, Istituto di Credito o Società Finanziaria). L’ipoteca è una garanzia che tutela il creditore in caso di mancato adempimento da parte del mutuatario.

Rimborso del mutuo

Il rimborso del mutuo avviene tramite rate, definite dal piano di ammortamento, comprendenti sia il capitale finanziato che gli interessi maturati; questi possono essere predeterminati (tasso fisso) o calcolati rata per rata (tasso variabile). In genere il piano di rimborso di un mutuo prevede una durata dai 5 ai 30 anni.

Rata del mutuo

La rata di rimborso di un mutuo è costituita da: quota di rimborso del capitale mutuato, quota di interessi, spese di incasso.

Il tasso d’interesse del mutuo è l’elemento base per il computo della rata: quando il tasso è fisso la rata viene determinata al momento della sottoscrizione del contratto e rimarrà invariata fino alla fine; quando invece il tasso è variabile, la rata potrà aumentare o diminuire nel corso della durata del mutuo.

Iter per ottenere un mutuo

I tempi di erogazione di un mutuo prevedono in media due mesi, nel corso dei quali la banca erogante compie una serie di accertamenti e valutazioni. 

• Apertura dell’istruttoria: si tratta del primo passaggio, che vede il richiedente fornire alla banca una serie di documenti e certificati che possano permettere all’istituto di comprendere quale sia la situazione del richiedente. 
• Valutazione da parte della banca: analizzando i dati forniti e attraverso altri controlli, la banca valuta l’idoneità del richiedente. La valutazione della banca viene utilizzata al fine di quantificare il valore delle garanzie fornite. Queste ultime sono fondamentali, dal momento che l’apertura del mutuo prevede l’imposizione di un’ipoteca sull’immobile da acquistare, o su altre proprietà già di proprietà o a disposizione dell’aspirante mutuatario. Il lavoro del perito inizia dall’analisi dei documenti relativi all’immobile, segue una valutazione sul luogo. In conclusione, il tecnico (architetto, geometra o ingegnere) fornisce il proprio giudizio sul valore dei beni analizzati. 
• Delibera: se le fasi preliminari dell'istruttoria hanno dato esito positivo, la banca può procedere con la delibera definitiva del finanziamento. L’esito negativo di questa fase comporta l’inserimento del cliente in una lista nera e la cessazione del rapporto instaurato tra banca e cliente.
• Stipula del contratto e iscrizione di ipoteca: a questo punto le parti possono accordarsi sui dettagli del mutuo e presentarsi di fronte al notaio per sottoscrivere l'atto di mutuo; verrà inoltre iscritta, nei Registri Immobiliari, l'ipoteca sull'immobile se prevista dal contratto. L’ipoteca è un diritto reale di garanzia che attribuisce al creditore, in caso di insolvenza del debitore, il potere di espropriare il bene sul quale l'ipoteca è stata iscritta e di soddisfare il credito con la vendita del bene. 
• Erogazione del mutuo: con la firma del contratto e dell'atto di mutuo il richiedente riceverà il denaro erogato dalla banca e si darà avvio al periodo di ammortamento.