La compravendita immobiliare: il rogito

Con il rogito notarile la proprietà dell’immobile passa a tutti gli effetti dal venditore al compratore. Nonostante il contratto definitivo sia stipulato in adempimento del contratto preliminare, esso non è una mera riproduzione del primo, ma è un autonomo accordo col quale venditore e compratore sono liberi di modificare le volontà riportate nel contratto preliminare.

La scelta del notaio spetta normalmente all’acquirente, sul quale gravano le spese dell’acquisto. Il notaio ha il compito di verificare che la proprietà sia piena, non sia gravata da formalità pregiudizievoli e di controllare l’identità dei proprietari e la individuazione del bene da acquistare. Il controllo dell’assenza o meno di formalità pregiudizievoli (ipoteche, pignoramenti, sequestri, citazioni, contratti preliminari, privilegi, diritti di terzi in genere) avviene presso l’Agenzia del Territorio competente, attraverso lo studio degli atti inerenti la proprietà per un periodo di oltre 20 anni: in sintesi si tratta di ricostruire i passaggi di proprietà almeno degli ultimi venti anni, allo scopo di riscontrare la continuità delle trascrizioni e l’inesistenza di gravami. Il notaio verifica altresì la corretta individuazione planimetrica ed il corretto classamento del bene presso l’Ufficio del Catasto.

Svolta questa attività, il notaio incomincia a predisporre l’atto di vendita che deve prevedere anche:

• l’indicazione di tutti i provvedimenti urbanistici che hanno permesso la costruzione del fabbricato e la conformità delle opere ai suddetti provvedimenti;

• la legittimazione del venditore a cedere;

• la legittimazione dell’acquirente ad acquistare;

• le modalità di pagamento al venditore;

• l’eventuale presenza dei documenti relativi al rendimento energetico dell’immobile, ove previsto dalla legge;

• le previsioni fiscali.

Il notaio dà inoltre la propria consulenza al fine di risolvere le problematiche giuridiche e fiscali riscontrate, come ad esempio: rischi di perdita della proprietà dovuti a donazioni o di privilegi fiscali sull’immobile, revocatorie, fallimenti, diritti di prelazione, vincoli. In caso di omessa verifica da parte del notaio rogante circa l’eventuale sussistenza di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli, al notaio può essere richiesto un risarcimento. Qualora invece si riscontri nella redazione dell’atto un errore materiale si può richiedere allo stesso notaio rogante di rettificare il dato errato. Il notaio infine provvede alle formalità successive all’atto, quali la registrazione (per il pagamento delle imposte) e la trascrizione (per rendere l’atto opponibile ai terzi).