La compravendita immobiliare: le fasi preparatorie

La compravendita di beni immobili si colloca all’interno della generale disciplina di vendita definita dall’art. 1470 c.c. come “il contratto che ha per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa o il trasferimento di un altro diritto, verso il corrispettivo di un prezzo”.

La compravendita si perfeziona al termine di un iter caratterizzato da tre diverse fasi preparatorie alla conclusione del contratto: 

- trattative precontrattuali: nella fase precontrattuale le parti manifestano interesse alla conclusione di un accordo; tali manifestazioni di volontà non hanno alcuna efficacia vincolante. La trattativa è necessaria per definire i dettagli di un trasferimento, ad esempio:

• prezzo 
• modalità di pagamento 
• termini della consegna dell’immobile 
• tempistiche di stipula dell’atto di vendita

- proposta di acquisto: la formulazione della proposta d’acquisto è la fase più delicata della trattativa in quanto, al momento della sua sottoscrizione, vincola la parte proponente all’acquisto per il periodo stabilito: la proposta d’acquisto sottoscritta è vincolante per il proponente ma non lo è ancora per il venditore, il quale, finché non la sottoscrive, è libero da qualsiasi impegno. Allo scadere del termine di validità, se il venditore non ha accettato, la proposta diviene inefficace.

- sottoscrizione del contratto preliminare: il preliminare di compravendita, o compromesso, che contiene l’impegno a vendere e ad acquistare, è un documento articolato creato congiuntamente tra le parti, nel quale vi è l’accurata identificazione delle parti stesse, oltre ad una precisa individuazione del bene oggetto della vendita; è sottoscritto da tutte le parti in causa. Il preliminare può esser redatto in forma privata o pubblica:

• Preliminare in forma privata: è firmato dalle parti personalmente e non può essere fatto valere nei confronti di terzi
• Preliminare con atto pubblico: è redatto dal Notaio e firmato dalle parti davanti a quest’ultimo, ed ha notevoli vantaggi in termini di sicurezza per le parti

Nel preliminare si definiscono tutti gli elementi dell’accordo che andranno poi riportati nel rogito:

• i dati anagrafici e fiscali del venditore e dell'acquirente

• la data dell’atto di compravendita ufficiale 

• la descrizione della casa 

• i dati catastali

• l'importo della caparra versata

• il prezzo complessivo concordato

• i tempi e le modalità di pagamento

• la conformità edilizia e urbanistica della casa 

• la regolarità dei pagamenti delle spese condominiali

• l’assenza di vincoli, vizi, ipoteche

• il regime patrimoniale dei coniugi

• il Notaio che redigerà l'atto

• la regolarità fiscale dell'immobile