Acquisto all’asta e spese condominiali

Quando si acquista una casa all’asta, può capitare che il precedente proprietario abbia lasciato debiti nei confronti del condominio. Uno dei dubbi ricorrenti di chi acquista una casa all’asta, riguarda proprio le spese condominiali arretrate. Quali sono quelle che deve pagare il nuovo proprietario? 

Per capire cosa deve pagare chi si aggiudica l’immobile all’asta, è necessaria una distinzione tra spese condominiali ordinarie e straordinarie. Le spese condominiali ordinarie sono quelle periodiche attinenti alla gestione e all’andamento regolare di ogni servizio (pulizia scale, manutenzione tetto o ascensore, spese compenso amministratore…); le spese straordinarie concernono tutti quegli interventi di manutenzione straordinaria e interventi di ristrutturazione dell’immobile, non prevedibili e dovuti ad eventi eccezionali.

L’articolo 63, comma 4, delle disposizioni attuative del Codice Civile disciplina l’argomento: “Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.”

La disciplina di cui sopra è facilmente applicabile alle spese di ordinaria manutenzione. Per ciò che riguarda le spese di straordinaria manutenzione invece, è tenuto a sostenere i costi chi era proprietario dell’immobile al momento dell’assemblea che ha deliberato i lavori; di conseguenza, ove le spese in questione siano state deliberate antecedentemente all’emissione del decreto di trasferimento, ne risponde il precedente proprietario; ove invece l’assemblea di delibera si sia tenuta dopo l’emissione del decreto di trasferimento, ne risponderà il nuovo proprietario, cioè l’aggiudicatario dell’asta.