Asta senza incanto e asta con incanto: le differenze

Nelle aste giudiziarie, la vendita può svolgersi senza incanto o con incanto.

La vendita senza incanto prevede che gli interessati a partecipare presentino la propria offerta in busta chiusa (art. 571 e ss. c.p.c.), che non sarà ritenuta valida qualora risulti inferiore al prezzo base di oltre un quarto.

La busta deve contenere l'indicazione del prezzo offerto, del tempo e modo del pagamento, il versamento a titolo di cauzione di una somma non inferiore al 10% del prezzo offerto (o comunque a quanto indicato nell’avviso di vendita).

L’offerta presentata può talvolta anche essere inferiore alla base d’asta (la cosiddetta “offerta minima”), purché il suo valore non sia al di sotto del 25% del prezzo base, pena l’invalidità dell’offerta stessa.

L’offerta presentata è impegnativa per l’offerente, e quindi se risulterà essere l’unica offerta obbligherà chi l’ha presentata ad acquistare l’immobile, senza possibilità di revoca. Nel caso di ripensamenti, chi ha presentato l’offerta vincente perderà la cauzione, che va obbligatoriamente versata al momento della presentazione dell’offerta.

Alla data e nell’ora stabilite nell’avviso di vendita il professionista incaricato procede all’apertura delle buste pervenute. Si possono verificare due casi:

1) è stata presentata un’unica offerta:

- se la stessa è pari o superiore al prezzo base dell’immobile, stabilito nell'avviso di vendita, l’offerta è senz’altro valida ed il bene viene aggiudicato;

- se la stessa è inferiore (non oltre 1/4) al prezzo base stabilito nell'avviso di vendita e non sono state presentate istanze di assegnazione si può concretizzare la vendita quando si ritenga che non vi sia seria possibilità di ottenere un prezzo migliore con una nuova vendita.

2) sono state presentate più offerte:

- si apre la gara sull’offerta più alta, con rilancio minimo stabilito dall’avviso di vendita e con l’offerta più alta ricevuta come prezzo base

Se non sono state presentate offerte, il Giudice può ordinare un nuovo tentativo di vendita con ribasso sul prezzo base fino al 25%.

Nella vendita senza incanto l'aggiudicazione è sempre definitiva e chi si aggiudica l'immobile è obbligato, entro i termini stabiliti, a versare il saldo prezzo, pena la revoca dell’aggiudicazione e la perdita di quanto versato ai sensi degli artt. 587 e 574 del c.p.c.

Nella vendita con incanto è richiesta la presentazione di una domanda di partecipazione in busta chiusa.

Nel caso di più partecipanti, si svolgerà una gara con rilanci minimi prestabiliti ed all'esito del rilancio più alto il giudice dichiarerà l'aggiudicazione. L’aggiudicazione che segue l’asta con incanto è sempre provvisoria, perché la disciplina prevede che possano essere presentate offerte superiori di un quinto al prezzo raggiunto nell’incanto entro 10 giorni dall’aggiudicazione provvisoria.

Si possono verificare due casi: 

1) c’è un’offerta in aumento: verrà riaperta una gara, con prezzo di partenza fissato a partire dalla nuova offerta più alta, della quale verrà dato avviso all’aggiudicatario ed ai precedenti offerenti 

2) non ci sono offerte in aumento: l’aggiudicazione diverrà definitiva, e l’aggiudicatario provvederà a versare il saldo prezzo nei tempi e nei modi previsti.

La differenza principale dell’asta con incanto rispetto a quella senza incanto risiede quindi proprio nella fase finale dell’asta, ovvero l’aggiudicazione.