I protagonisti del procedimento

Nel percorso dell’esecuzione immobiliare, ci sono delle figure chiave, oltre al debitore e al creditore, che hanno il compito di portare a compimento il procedimento.

Anzitutto vi è il Giudice dell’Esecuzione, scelto nel rispetto dei criteri di competenza dettati dall’art. 26 del Codice di Procedura Civile, il quale funge da “direttore”, esercitando tutti i poteri diretti al più sollecito svolgimento dell’esecuzione immobiliare.

Al Giudice spetta il compito di emettere l’ordinanza stabilendo il tipo di asta e le istruzioni per partecipare, il prezzo base, i termini e le modalità di versamento della cauzione e del pagamento residuo in caso di aggiudicazione, nonché di nominare il custode giudiziario a cui è affidata la gestione del bene, il professionista a cui è delegata la vendita e l’esperto stimatore incaricato di redigere la perizia immobiliare. 

Il Custode giudiziario, con la propria nomina è tenuto a svolgere le proprie funzioni con la diligenza del buon padre di famiglia (art. 65 e 67 c.p.c). Nelle procedure esecutive immobiliari, la funzione principale che il custode giudiziario è chiamato a svolgere è garantire la conservazione dello stato dell’immobile pignorato, agevolando l’accesso presso l’immobile all’esperto estimatore per effettuare il sopralluogo ai fini della redazione della perizia di stima, e consentire, accompagnandoli, le visite degli interessati, fornendo loro ogni informazione rilevante.

Inoltre, al momento dell’emissione del decreto di trasferimento, il custode ha il compito di liberare l’immobile e consegnarlo al nuovo proprietario.

Il Professionista delegato alla vendita è colui che viene delegato dal Tribunale competente, ad adempiere ad una serie di atti che portano alla messa in asta dei beni oggetto di esecuzione. Possono essere delegati avvocati, commercialisti e notai che abbiano fatto l’iscrizione nell’apposito elenco “Professionisti Delegati nelle Vendite mobiliari e immobiliari” istituito presso ogni Tribunale.

In linea di principio, l’attività del professionista delegato si articola nelle seguenti fasi: verificare la completezza dei documenti richiesti dalla legge, verificare la consistenza degli immobili confrontandola con quanto periziato e valutato, seguire l’ordinanza del Giudice predisponendo l’avviso di vendita, effettuare tutti gli adempimenti pubblicitari previsti dalla Legge e dall’ordinanza, presiedere l’asta, gestire la fase del versamento saldo prezzo, predisporre la bozza del decreto di trasferimento e la bozza del progetto di distribuzione, effettuare la ripartizione delle somme.

Un’altra figura fondamentale nel processo di esecuzione immobiliare è l’Esperto stimatore: trattasi del professionista che riceve l’incarico dal Giudice di redigere la perizia di stima. 

Egli ha il compito di effettuare tutte le indagini catastali e le verifiche sull’immobile, necessarie sia a rilevare la conformità di quest’ultimo alla normativa urbanistica, sia a stimare complessivamente il valore dell’immobile ai fini della vendita all’asta.

L’esperto, prima di ogni attività, controlla la completezza dei documenti, segnalando immediatamente al Giudice quelli mancanti o non idonei. Successivamente dovrà organizzare il primo accesso all’immobile pignorato, passaggio essenziale per la redazione di una buona perizia di stima. Una volta effettuate tutte le operazioni preliminari, l’esperto stimatore si dedica alla stesura della perizia di stima, documento fondamentale per l’acquirente, dal quale quest’ultimo può conoscere tutte le caratteristiche del bene.