Lo stato di occupazione dell'immobile

Siamo arrivati alle battute finali del processo di esecuzione immobiliare: l’immobile è stato aggiudicato e il nuovo proprietario può, previa emissione del decreto di trasferimento, entrarne in possesso a tutti gli effetti. Ma non sempre l’immobile acquistato è già libero da persone, ecco perchè diventa fondamentale valutare, prima ancora di partecipare all’asta, lo stato di occupazione dell’immobile che si intende acquistare. Lo stato di occupazione è indicato nell’avviso di vendita redatto dal Professionista delegato.

Quando si parla dello stato d’occupazione di un immobile in asta, le principali situazioni sono:

    1. libero

    2. occupato dal debitore

    3. occupato con titolo opponibile

    4. occupato senza titolo

Se l’immobile è libero, una volta avvenuta l’aggiudicazione ed emesso il decreto di trasferimento, si entra in possesso pieno dell’immobile. 

Se l’immobile è occupato dal debitore, quest’ultimo può abitare l’immobile fino all’emissione del decreto di trasferimento, purchè ne conservi il possesso con la dovuta diligenza, ovvero non ostacoli le visite o cerchi di impedire la vendita dell’immobile con comportamenti scorretti atti a minare la buona riuscita della vendita. A tal fine, il nuovo comma 2 dell’art. 560 c.p.c. dispone la nomina di un Custode che “ha il dovere di vigilare, affinché il debitore e il nucleo familiare conservino il bene pignorato con la diligenza del buon padre di famiglia e ne mantengano e tutelino la sua integrità”. 

Se l’immobile è occupato con titolo opponibile, significa che l’occupazione è regolare e la liberazione non avviene di conseguenza all’emissione del decreto di trasferimento. Sono titoli opponibili all’aggiudicatario tutti gli atti, contratti, sentenze, trascritti alla Conservatoria dei registri immobiliari con data certa e antecedente alla data di trascrizione dell’atto di inizio della procedura esecutiva. 

Alcuni casi in cui si ha titolo opponibile:

    • presenza di inquilino in possesso di contratto di locazione registrato presso l’agenzia delle entrate anteriormente al pignoramento. In questo caso, l’aggiudicatario subentra al vecchio proprietario nel contratto di locazione, che continua, alle stesse condizioni, fino alla sua scadenza naturale. Sarà il nuovo proprietario a riscuotere la locazione

    • assegnazione della casa di abitazione al coniuge, in forza di sentenza di separazione o divorzio o di verbale di separazione consensuale omologato, in data certa anteriore all’avvenuta notificazione all’esecutato dell’atto di pignoramento 

    • titolari di diritti reali trascritti in data certa anteriore all’avvenuta notificazione all’esecutato dell’atto di pignoramento

Se l’immobile è occupato senza titolo, ad esempio in presenza di un contratto di affitto stipulato dopo la notifica dell’atto di pignoramento al debitore, in questo caso la legge tutela l’aggiudicatario; il contratto stipulato dal debitore quando il bene è già pignorato è inefficace nei confronti dei terzi, poiché, una volta effettuato il pignoramento, il bene, anche se continua a restare nella materiale disponibilità del debitore, gli è sottratto giuridicamente, nel senso che non può disporne. In pratica, quindi, se la casa è data in affitto dopo il pignoramento, il titolo abitativo non è valido, è l’immobile deve esser liberato.