Quali sono i compiti del custode giudiziario nelle procedure esecutive immobiliari?

Il custode giudiziario con la propria nomina assume la qualifica di ausiliario del giudice ed è tenuto a svolgere le proprie funzioni con la diligenza del buon padre di famiglia (art. 65 e 67 c.p.c).

Nelle procedure esecutive immobiliari, la funzione principale che il custode giudiziario è chiamato a svolgere è garantire la conservazione dello stato dell’immobile pignorato. Il custode ha il compito di agevolare l’accesso presso l’immobile all’esperto estimatore per effettuare il sopralluogo ai fini della redazione della perizia di stima, e consentire le visite degli interessati, fornendo loro ogni informazione rilevante, accompagnandoli nella visione dell’immobile. 

Nella prassi di numerosi Tribunali, la nomina del custode è anticipata al momento in cui è affidato l’incarico all’esperto stimatore, affinché con esso collabori sin dall’inizio della procedura esecutiva. In tal modo il custode ha la possibilità di conoscere ogni dettaglio dell’esecuzione, collaborare con l’esperto stimatore, prendere contatto da subito con il debitore, verificare lo stato di occupazione del bene, interagire con gli interessati all’acquisto in occasione delle visite, svolgendo così al meglio il ruolo di ausiliario del giudice dell’esecuzione. La visita dell’immobile è funzionale allo svolgimento di una attività giurisdizionale, e dunque non può essere impedita. Non è previsto che l’occupante dell’immobile pignorato possa impedire l’esercizio del diritto di visita dell’immobile da parte dell’interessato, né che il Custode si rifiuti di esercitare l’incarico ricevuto dal Giudice. 

Il custode deve prevenire intrusioni o danneggiamenti all’immobile nel caso in cui esso risulti non abitato. Le visite periodiche presso l’immobile debbono essere effettuate dal custode anche quando l’immobile sia occupato, in modo da poter evitare comportamenti che possano avere effetti negativi sull’immobile, segnalando eventuali criticità al giudice dell’esecuzione.

Al momento dell’emissione del decreto di trasferimento, il custode ha il compito di liberare l’immobile e consegnarlo al nuovo proprietario. Il decreto di trasferimento dell’immobile equivale al rogito notarile: infatti con tale provvedimento il diritto di proprietà sul bene viene trasferito all’acquirente e contestualmente viene ordinato al debitore di lasciare l’immobile.