Mi sono aggiudicato un immobile all’asta: devo pagare le spese condominiali pregresse?

Le spese condominiali si distinguono a seconda che esse siano ordinarie o straordinarie: le spese ordinarie sono quelle periodiche attinenti alla gestione e all’andamento regolare di ogni servizio (pulizia scale, manutenzione tetto o ascensore, spese compenso amministratore…); le spese straordinarie concernono tutti quegli interventi di manutenzione straordinaria e interventi di ristrutturazione dell’immobile, non prevedibili e dovuti ad eventi eccezionali.

Quando si acquista un immobile all’asta può capitare che il precedente proprietario non abbia pagato le spese condominiali. In tal caso può essere chiamato a risponderne il nuovo proprietario, ai sensi dell’art. 63 delle disposizioni attuative al c.c. che dispone testualmente: “chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all‘anno in corso e a quello precedente”. 

La disciplina appena esaminata è facilmente applicabile alle spese di ordinaria manutenzione. Per ciò che riguarda le spese di straordinaria manutenzione invece, è tenuto a sostenere i costi chi era proprietario dell’immobile al momento dell’assemblea che ha deliberato i lavori; di conseguenza, ove le spese in questione siano state deliberate antecedentemente all’emissione del decreto di trasferimento, ne risponde il precedente proprietario; ove invece l’assemblea di delibera si sia tenuta dopo l’emissione del decreto di trasferimento, ne risponderà il nuovo proprietario, nonché aggiudicatario dell’asta.

La lettura della perizia di stima di un immobile all’asta fornirà utili informazioni riguardo le eventuali spese condominiali ordinarie o straordinarie pendenti sull’immobile stesso, lo stato dell’immobile, l’esistenza di formalità, vincoli od oneri, nonché la regolarità fiscale ed amministrativa, urbanistica ed edilizia.