Cosa si intende per “usufrutto” e “nuda proprietà”?

Può capitare che, in alcune aste immobiliari, non sia posta in vendita l’intera piena proprietà, bensì il solo usufrutto o la sola nuda proprietà. L’intera piena proprietà: la proprietà è intera quando il bene ci appartiene totalmente e non esistono altri proprietari. La proprietà è piena se abbiamo tutti i diritti sull'immobile che possediamo, ovvero sia nuda proprietà che usufrutto.

L’usufrutto è un diritto reale minore di godimento disciplinato dall’articolo 978 all’articolo 1020 del codice civile, e consiste nel diritto spettante all’usufruttuario di godere ed usare una cosa di proprietà di altri, con l'obbligo di rispettarne la destinazione economica.

L‘usufruttuario di una casa ha il diritto di utilizzare l’immobile, nel rispetto della destinazione economica e delle limitazioni imposte dalla legge. Il proprietario dell’abitazione manterrà su di essa la nuda proprietà.

L’usufrutto non ha una durata illimitata: la legge stabilisce che l’usufrutto non potrà durare oltre la vita stessa dell’usufruttuario (se è stato costituito a favore di una persona fisica), mentre non potrà durare oltre trenta anni (se costituito a favore di una persona giuridica). Quindi l’usufrutto non può esser trasmesso agli eredi e, in caso di cessione ad una terza persona, non potrà superare la durata della vita del primo usufruttuario.

La nuda proprietà si riferisce al possedimento di un immobile al quale, però, non è combinato un diritto reale di godimento. Pertanto chi dispone della nuda proprietà di un immobile è titolare del bene immobile, ma non può sfruttarlo come vorrebbe, ovvero non gode del diritto di usufrutto.

Nel caso in cui venga ipotecata e venduta all'asta soltanto la nuda proprietà dell’immobile (che passa dunque dal proprietario originario a colui che si aggiudica la casa all’asta), il diritto di usufrutto rimane in capo all’usufruttuario, per tutta la sua durata; cambierà quindi il titolare del bene ma ciò non estingue il diritto di usufrutto.

Nel caso in cui, invece, ad essere debitore sia l’usufruttuario e non il nudo proprietario, il creditore non potrà pignorare l'immobile, ma solo l’usufrutto