Tra le maggiori preoccupazioni di coloro che intendono partecipare ad un’asta immobiliare, vi è quella di affrontare l’aspetto inerente la liberazione dell’immobile acquistato. Quando si parla dello stato d’occupazione di un immobile in asta, le principali situazioni sono:
- libero
- occupato dal debitore
- occupato con titolo opponibile
- occupato senza titolo
Il punto 1. è decisamente la situazione migliore che possa capitare, poiché l’immobile è già libero da persone, pertanto, una volta avvenuta l’aggiudicazione ed emesso il decreto di trasferimento, si entra in possesso pieno dell’immobile.
Il punto 2. prevede che, fin quando la casa messa all’asta non viene aggiudicata, la proprietà resti in capo al debitore; la casa è quindi abitabile fino al trasferimento, a meno che il debitore non ostacoli le visite o cerchi di impedire la vendita dell’immobile con comportamenti scorretti atti a minare la buona riuscita della vendita.
E se l’immobile è locato? Si possono aprire due strade, il punto 3 ed il punto 4:
• Punto 3. Occupato con titolo opponibile: contratto d’affitto stipulato prima del pignoramento. È bene sapere che l’Art. 2923 del Codice Civile tutela sempre e comunque l’inquilino che, prima del pignoramento, abbia stipulato con il vecchio proprietario un regolare contratto di affitto. Due le condizioni che rendono valido il contratto di affitto: avere data certa e anteriore al pignoramento ed essere stato regolarmente registrato presso l’agenzia delle entrate anteriormente al pignoramento. In questo caso, l’aggiudicatario subentra al vecchio proprietario nel contratto di locazione, che continua, alle stesse condizioni, fino alla sua scadenza naturale. Sarà il nuovo proprietario a riscuotere la locazione.
• Punto 4. Occupato senza titolo: contratto d’affitto stipulato dopo il pignoramento. In questo caso la legge tutela l’aggiudicatario; il contratto stipulato dal debitore quando il bene è già pignorato è inefficace nei confronti dei terzi, poiché, una volta effettuato il pignoramento, il bene, anche se continua a restare nella materiale disponibilità del debitore, gli è sottratto giuridicamente, nel senso che non può disporne. In pratica, quindi, se la casa è data in affitto dopo il pignoramento, il titolo abitativo non è valido.
