Verificare lo stato di occupazione di un immobile all'asta

Acquistare un immobile all'asta richiede un'accurata fase preliminare di indagine al fine di comprendere la condizione e le caratteristiche della proprietà per la quale si intende partecipare all'asta.

Tra le varie considerazioni, è di fondamentale importanza esaminare l'occupazione dell'immobile che si desidera acquistare.

Lo stato di occupazione è precisato nell'avviso di vendita predisposto dal Professionista incaricato.

Quando si fa riferimento alla condizione occupazionale di un immobile messo all'asta, ci si imbatte in diverse situazioni principali:

1. Immobile libero: una volta che l'aggiudicazione è avvenuta e il decreto di trasferimento è stato emesso, il nuovo proprietario ottiene il pieno possesso dell'immobile.

2. Occupato dal debitore: il debitore attuale può continuare a risiedere nell'immobile fino a quando il decreto di trasferimento non viene emesso. Tuttavia, è tenuto a conservarne il possesso con adeguata diligenza, senza ostacolare le visite o tentare di impedire la vendita dell'immobile con comportamenti inopportuni che potrebbero pregiudicarne il buon esito. 

3. Occupato con titolo opponibile: in questo caso, l'occupazione è legittima e il rilascio dell'immobile non avviene automaticamente dopo l'emissione del decreto di trasferimento. I titoli opponibili all'aggiudicatario comprendono tutti gli atti, i contratti e le sentenze trascritti presso il Registro Immobiliare con data certa precedente alla trascrizione dell'atto iniziale del procedimento esecutivo.

Alcuni esempi di situazioni con titolo opponibile includono:

• La presenza di un inquilino con un contratto di locazione registrato presso l'agenzia delle entrate prima del pignoramento. In questo caso, l'aggiudicatario subentra nelle condizioni del vecchio proprietario nel contratto di locazione, che rimane valido alle stesse condizioni fino alla sua naturale scadenza. Il nuovo proprietario avrà diritto a percepire l'affitto.

• L'assegnazione dell'abitazione al coniuge in seguito a sentenza di separazione o divorzio, o a verbale di separazione consensuale omologato, con data certa precedente alla notifica all'esecutato dell'atto di pignoramento.

• I titolari di diritti reali trascritti con data certa precedente alla notifica all'esecutato dell'atto di pignoramento.

4. Occupato Senza Titolo: Un esempio è un contratto di affitto stipulato dopo la notifica dell'atto di pignoramento al debitore. In questo scenario, la legge protegge l'aggiudicatario; il contratto di locazione stipulato dal debitore dopo il pignoramento è inoperante rispetto a terzi. Dopo il pignoramento, l'immobile è legalmente sottratto al debitore, anche se fisicamente rimane ancora sotto il suo controllo. Pertanto, se la casa viene affittata dopo il pignoramento, il titolo abitativo non ha valore legale e l'immobile deve essere liberato.